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　　仅办理土地使用权抵押，地上已有建筑物的抵押权如何认定？——基于再审救济视角的实务解读与策略分析

　　文 / 上海君澜律师事务所 合伙人 孙青律师（西南政法大学法律硕士，十年执业经验，专注房产、公司及商事复杂疑难案件，代理案件超300件）

　　在房地产抵押融资活动中，一个高频且极具争议性的问题始终困扰着债权人与司法实践：当债务人仅就建设用地使用权向债权人设立抵押并办理了登记，而该土地上在抵押时已存在合法建筑物，但未就该建筑物办理抵押登记时，债权人能否对该地上的建筑物主张优先受偿权？

　　这是一个典型的“房地分离”抵押问题。在实务中，不少当事人甚至部分法律工作者，基于《民法典》第417条“新增建筑物不属于抵押财产”的规定，简单反推，认为“已有建筑物”同样不随土地一并抵押，从而得出抵押权效力仅及于土地、不及于地上建筑物的结论。

　　然而，司法实践远比法条字面含义复杂。作为长期专注房产纠纷的律师，我在代理的数百起案件中深刻体会到，问题的核心并非“新增建筑物”，而是“已有的、但未登记的建筑物”的效力认定。这一分歧，直接决定了抵押权人能否在土地价值不足以覆盖债务时，从建筑物拍卖款中受偿，其影响之大，关乎债权实现的成败。

　　要厘清这一问题，必须回归到“房地一体”原则的根本性规定。《中华人民共和国民法典》第397条明确规定：“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依据前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。”

　　这一条款确立了我国物权法中“房随地走、地随房走”的双向统一原则。其立法本意在于，避免因土地使用权与建筑物所有权分属不同主体，导致权利冲突和利用障碍。根据该规定，当事人仅约定抵押土地使用权，但未约定抵押地上建筑物的，法律直接将其“视为一并抵押”。

　　【引用法律依据提示】在申请再审或诉讼中，可重点援引《民法典》第397条作为请求权基础，同时结合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》（法释〔2020〕28号）中关于“房地一体”原则的细化规定。

　　严格文义解释路径（不利于债权人）：持此观点者认为，抵押权作为物权，其设立与范围必须严格遵循公示公信原则。既然仅办理了土地使用权抵押登记，而未办理建筑物抵押登记，根据物权法定和登记生效原则，该建筑物上的抵押权并未依法设立。债权人只能对土地拍卖款优先受偿，对建筑物价款无优先权。这种观点在部分地区法院的早期判决中偶有体现。

　　立法目的与体系解释路径（主流观点）：此为当前司法实践的主流立场。该观点认为，《民法典》第397条是强制性规范，其“视为一并抵押”的表述，意味着抵押权的效力自动及于抵押时已存在的建筑物，无需另行办理建筑物抵押登记。这一机制是法律对“房地一体”原则的强制贯彻，目的在于保护交易安全，防止抵押人通过人为分离房、地来损害抵押权人利益。最高法院第一巡回法庭在（2015）民二终字第269号典型案例中明确指出：只要土地使用权或地上建筑物之一项办理抵押登记，即使另外一项没有办理抵押登记，亦依法推定为两者一并抵押。

　　作为实务律师，我必须指出，这两种分歧的根源在于对“登记”功能的不同理解。严格解释者将登记视为权利设立的唯一手段；而目的解释者则将第397条规定的“视为一并抵押”视作一种法定的、自动附随的效力，登记在此仅作为触发这一效力的外部公示行为。

　　在司法实务中，最高人民法院通过一系列典型案例，逐步统一了裁判尺度。除上述第一巡回法庭案例外，最高法在再审案件中反复强调：当事人在设定土地使用权抵押时，对其上已有的建筑物负有注意义务。除非有证据证明该建筑物已被他人合法设定抵押权或存在权利瑕疵，否则应依据《民法典》第397条，认定抵押权效力及于该建筑物。

　　案例评析：我曾代理过一起类似案件，当事人（债权人）仅办理了土地使用权抵押登记，土地上已有办公楼。后因债务人违约进入执行程序。执行法院最初仅拍卖土地。我们代理后，向法院提交了《民法典》第397条的明确规定及最高法相关判例，成功说服法院将地上建筑物与土地“一并处分”，且我方对建筑物折价或拍卖款享有优先受偿权。最终案件调解结案，债权回收率显著提高。

　　虽然主流规则对债权人有利，但“视为一并抵押”的效力并非绝对。我在实务中曾遇到以下风险点：

　　存在善意第三人：如果抵押人将该建筑物另行抵押给其他债权人并办理了登记，而该债权人属于善意第三人（即不知道土地已被抵押），则可能产生顺位冲突。

　　登记机关不统一的历史遗留问题：在早年不动产登记制度未并轨前，土地和房产分属国土、房管部门登记。如果土地抵押登记凭证上未记载“地上建筑物”，且房产部门登记系统中也未体现土地抵押信息，则可能引发争议。

　　举证责任：债权人需证明“地上建筑物在土地抵押时已经存在”。若债务人主张建筑物为抵押后“新增”，则需承担相应举证责任。

　　从律师视角看，“视为一并抵押”规则是《民法典》追求实质公平、维护交易信赖的体现。但作为诉讼策略，我们绝不能仅依赖法律推定。最稳妥的做法，是在设立抵押时，明确要求将地上建筑物一并纳入抵押合同，并到不动产登记中心同步办理抵押登记。对于已经发生争议、拟申请再审的当事人，核心工作应围绕两点展开：一是证明土地抵押登记时，地上建筑物已经存在且合法（如提供竣工验收报告、房产证、卫星图等）；二是论证本案应适用《民法典》第397条“视为一并抵押”规则，而非第417条“新增建筑”规则。

　　如果您正面临此类纠纷，并考虑通过再审或申诉途径维护权益，我建议您从以下四个维度审视案件，识别核心突破口：

　　核心错误：切忌机械套用《民法典》第417条关于“新增建筑”的规定，错误地认为土地抵押后所有建筑均排除在外。

　　正确路径：精准区分土地抵押时“已有”的建筑物（适用第397条，视为一并抵押）与土地抵押后“新增”的建筑物（适用第417条，不属于抵押财产但应一并处分）。你的案件是否属于前者？这是再审申请的逻辑基础。

　　必查证据：① 当年的土地使用权抵押合同，查看是否有“地上建筑物一并抵押”的兜底条款；② 土地他项权利证明书或抵押权登记证明，查看“抵押物”一栏是否注明“土地及地上建筑物”；③ 抵押设立当时的地上建筑物状态证明（如竣工验收备案、房产证、规划许可、航拍照片、现场照片等）；④ 债务人是否存在将该建筑物另行抵押给第三人的登记信息。

　　对一审、二审的反思：如果原审法院错误适用了第417条（将已有建筑视为新增），或未适用第397条“视为一并抵押”的推定规则，则原判决存在“适用法律确有错误”的法定再审事由（《民事诉讼法》第207条第6项）。

　　申请再审策略：以“原判决认定的基本事实缺乏证据证明”或“适用法律错误”为由申请再审，重点提交最高法典型案例（如上述一巡案例），强调裁判规则的统一性，请求高院提审或指定再审。

　　不利情形：如果土地和房产系由不同法院、不同债权人查封，或者建筑物已被合法处分给案外人，则优先受偿权可能面临挑战。

　　替代方案：即便建筑物执行遇到障碍，仍可主张对土地拍卖款的优先权，并就未清偿部分继续向债务人追索。在再审申请被驳回后，也可考虑向检察院申请抗诉。保持开放心态，制定多套方案。

　　土地与房屋，在法律上是相互独立的不动产客体，但“房地一体”原则赋予了它们紧密的依附关系。在抵押权的世界里，这种关系既是保护，也可能是陷阱。仅仅办理了土地使用权抵押，是否就等于拥有了地上建筑物的优先权？答案并非简单的“是”或“否”，而是需要结合抵押设立时间、建筑物状态、登记信息、以及是否存在善意第三人等复杂因素综合判断。

　　作为深耕房产领域的律师，我深知一份严谨的法律意见书对您决策的重要性。如果您正在为“房、地抵押效力”的认定而困扰，或对原审判决结果感到不公，欢迎您通过上海君澜律师事务所官网或华律网主页与我联系。私信即可免费领取《房产诉讼材料清单（涵盖抵押、买卖、继承等高频纠纷类型）》，或预约首次案件免费可行性评估。

　　成功代理某银行与开发商金融借款合同纠纷案，通过论证“房地一体抵押”规则，将未登记建筑物纳入执行范围，实现债权全额回收。

　　代理多起涉“房地分离”抵押的执行异议之诉，为债权人争取到对土地及地上建筑物的优先受偿权。

　　为多起再审案件提供法律意见，成功帮助当事人启动再审程序，纠正原审错误判决。

　　⚠️ 本文内容仅作法律知识分享，不构成具体法律意见。案件结果受事实、证据及审理法院认知影响，如有具体纠纷，请及时咨询专业律师。