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　　【案情简介】王某与李某、中介公司签订房产买卖居间合同，出售其房屋。后王某表达交易涨价的意愿，被公司劝阻。王某提出支付房屋租金等要求，李某拒绝，致交易停滞。李某诉至法院要求赔偿，法院判令王某赔偿李某损失12万元。

　　【法官点评】王某要求支付租金真正的意图是涨价。尽管涨价的明确明示被劝阻，但其提出超出合同约定的条件以租金的形式变相加价，应认定其存在恶意违反合同的情形。故综合考虑房屋价格上涨及双方履行情况，判令其赔偿李某损失12万元。

　　【案情简介】张某、马某夫妇将共有的房屋出卖给胡某，后张某要求提高购房款引发纠纷，胡某诉至法院，一审法院判决合同继续履行。马某上诉称合同及收条签名均非本人所签，张某无权私自处分共同财产，其不同意卖房。

　　【法官点评】张某提出涨价后被拒绝后，其妻马某以合同及收条签名均非本人所签，不同意卖房为由主张转让无效。法院认为马某对本人签名未提出异议，且明确认可合同。即便签名非马某本人签字，胡某根据张某的行为，完全有理由相信房屋出售系张某、马某共同意思表示，且善意无过错，张某行为亦构成表见代理，故二审法院判决继续履行合同。

　　【案情简介】魏某购买贾某滨湖新区的一处房屋，当日给付定金，并约定贾某向银行提前还贷时，魏某向其还款账户支付50万作为第二笔购房款。因涉案贷款为55万且需一次性还清，贾某未将差额补齐，导致按揭还款未完成，合同未能进一步履行，魏某诉至法院。

　　【法官点评】本案贾某意图加价，怠于补足款项，双方协商不一致共同导致合同无法履行。依据贾某的违约过错程度、魏某损失情况及限购政策影响因素，法院最终判决贾某返还定金并承担违约金共29万元。

　　【案情简介】张某将房屋出售给王某，因暂无房产证，双方约定过户时付清余款，并将房屋交付给王某一家居住。后张某以该房抵押借款并委托赵某代为出售，赵某将房屋以低价售给秦某，秦某登记为房屋所有权人，并要求王某搬离。王某诉至法院，法院判决秦某与张某所签购房协议无效，房屋恢复登记至张某名下。

　　【法官点评】赵某作为张某代理人，与秦某在房屋交易中存在恶意串通行为，损害了王某的合法利益，双方所签合同无效。房屋虽已登记秦某名下，但不能对抗已支付绝大部分房款且实际居住多年的王某的利益，应恢复登记至张某名下。

　　就《合肥地区存量房买卖诉讼纠纷白皮书》以及二手房买卖相关问题，笔者专访了合肥中院民四庭法官王莉:

　　答：实际上绝大多数纠纷是由出卖人违约引发的，诉讼中大部分买受人要求继续履行合同，案件事实趋于复杂化。比如说，有的房屋承租人主张优先购买权，有的夫妻一方提出对出卖房屋不知情主张合同无效，有的卖房人“一房二卖”，等等。因为涉案标的额较大，双方矛盾激化，这类案件调解难度较大。

　　答：房价上涨过快是主要诱因，在房价短期看涨的利益驱动下，出卖人易出现单方违约行为。其次是合同当事人特别是买受人对法律风险认识不足，契约意识较为淡薄。此外，房产中介的居间服务质量参差不齐也是原因之一，有的中介故意提供虚假信息，隐瞒真实情况，促成交易获取高额佣金；有的利用自己的信息优势损害委托人合法利益，这些行为在很大程度上干扰了正常的房产交易秩序。

　　答：法院要充分发挥司法裁判的评价和指引作用，通过依法审理相关案件，尊重合同自治，倡导诚实信用，维护交易稳定，促进交易安全，引导建立健康有序的房地产市场交易秩序。对于出卖人仅因房价上涨，违反诚实信用原则要求增加价款或者解除合同的，依法不予支持。对于房屋买卖合同因出卖人违约导致合同解除的，要依法合理确定出卖人承担双倍返还定金、支付违约金、赔偿损失等违约责任。

　　答：市场主体尤其是房屋买卖合同当事人要增强法律意识，首先是在交易中一定要查清房屋权属状况、是否有其他共有权人、是否存在抵押等情况，防止后期过户时出现障碍。其次是合同的重要条款尤其是违约责任一定要约定明确。再次是合同履行中要注意固定证据，口头约定的内容要体现在书面合同里，合同履行过程中的重要资料要注意保存完整。在这里要提醒的是，合同当事人要加强诚信意识、契约意识，不能因房价上涨而任性毁约，否则只会得不偿失。

　　答：一是建议房产行政主管部门适当简化存量房交易程序，通过提供“一站式服务”等方式提升效能优化服务。二是建议加强市场监管，规范居间行为，加大对违规操作的监督管理力度，清理无证照中介机构。三是建议完善社会诚信体系，探索尝试违约方除承担合同项下的违约责任外，对其失信行为纳入统一的个人征信系统，使失信者付出相应的代价。